Защита интересов арендодателя. Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов?
Договор аренды нежилого помещения — это документ, регулирующий отношения между арендатором и арендодателем. Целью такого соглашения является фиксация самого факта передачи прав пользования и владения недвижимым имуществом. Грамотное и подробное составление документа позволяет защитить интересы сторон, избежать конфликтных ситуаций и судебных споров.
Какие условия предусмотреть в договоре арендодателю, чтобы защитить свои интересы?
- Неотделимые улучшения
Следует заранее определить согласие (несогласие) арендодателя на проведение неотделимых улучшений. При этом, указав что именно стороны подразумевают под такими работами.
Арбитражным судом Ярославской области рассмотрено заявление ИП о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (дело № А82-21470/2020). Предпринимателем произведены ремонтные работы подвала. ъСудом в удовлетворении требований заявителя отказано, поскольку сторонами предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованных площадей возмещению не подлежит.
Апелляционная и кассационная инстанция поддержали данную позицию.
2. Права третьих лиц
Арендатор должен быть предупрежден о правах третьих лиц на имущество.
Иначе, он вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков.
3. Субаренда
Если собственник против сдачи имущества в субаренду, рекомендуется прямо указать это в договоре. В любом случае, даже если такое положение не содержится в тексте документа, арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на сдачу имущества третьим лицам. Письмо о получении согласия на субаренду направляется всем арендодателям помещений.
4. Капитальный ремонт
Законодателем определено, что капитальный ремонт производится за счет собственника недвижимости. Однако, стороны в договоре аренды вправе указать иной порядок проведения и оплаты капитального ремонта.
5. Назначение помещений
Объект должен использоваться строго по назначению, указанному в правоустанавливающих документах. В противном случае, возможно привлечение собственника к административной ответственности.
В договоре также можно предусмотреть для каких целей арендатор вправе использовать объект (торговля, офис, оказание услуг и т.п.) и установить штрафные санкции за нецелевое использование арендуемых площадей.
Арбитражным судом Хабаровского края рассмотрено исковое заявление акционерного общества к ООО о расторжении договора аренды (дело № А73-19430/2019). Истец указывал на то, что сторонами определено назначение объекта – оказание услуг населению.
Вместе с тем, в помещении производилась торговля продуктами и алкогольными товарами.
Судом исковое заявление удовлетворено в связи с нарушением арендатором условий целевого использовании объекта.
Вышестоящие инстанции поддержали данную позицию.
6. Акт приема-передачи
Составляется с целью фиксации факта и даты передачи помещения.
В документе необходимо подробно описать состояние помещения и его недостатки.
Если объект передается вместе с оборудованием и мебелью, то составляется полный перечень таких предметов.
7. Обеспечительный платеж
Представляет собой депозит, которым арендодатель вправе воспользоваться при нарушении арендатором условий сделки, например, при задержке оплаты, повреждении имущества. Стороны самостоятельно определяют размер обеспечительного платежа, порядок его использования и возврата.
8. Пожарная безопасность
Ответственность за нарушение пожарной безопасности несут как собственники, так и лица, наделенные правом владения, пользования или распоряжения недвижимостью. Таким образом, следует заранее определить, кто будет отвечать за нарушение правил пожарной безопасности. Если данный вопрос не урегулирован сторонами, то административный орган самостоятельно определяет виновное лицо в зависимости от того, кем совершено противоправное действие.
Арбитражным судом Республики Дагестан рассмотрено заявление Сбербанка к обществу о взыскании убытков (дело № А15-328/2018).
Ответчик предоставил истцу нежилые помещения за плату во временное владение и пользование для размещения подразделений банка.
В результате внеплановой проверки выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности.
Сбербанк привлечен к административной ответственности в виде штрафа.
Банк указывал, что вследствие предоставления арендодателем площадей, не отвечающих требованиям пожарной безопасности, ему причинены убытки. Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда вышеуказанное решение отменено, в удовлетворении искового заявления отказано. Судом установлено, что банк допустил нарушение требований пожарной безопасности.
Соответственно, именно истец, как владелец арендуемых площадей, несет ответственность.
Основания для привлечения арендодателя к ответственности в виде взыскания убытков отсутствуют.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддержал данные выводы.
Выводы
Аренда нежилого помещения должна сопровождаться заключением договора и правовыми гарантиями, на которые стороны будут ссылаться при возникновении спорных ситуаций.
Для предотвращения неблагоприятных последствий рекомендуем обратиться за юридической консультацией.
Специалисты помогут составить грамотный текст соглашения и соблюсти баланс интересов контрагентов.
